Dziesięć lat samowolki

Podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę specustawa mieszkaniowa stanowi ukłon w stronę deweloperów. Od 22 sierpnia przedsiębiorcy będą w stanie realizować inwestycje praktycznie niezależnie od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Według danych Eurostatu z kilku ostatnich lat Polska zajmuje niechlubne miejsce w pierwszej piątce wśród krajów UE pod względem przeludnienia lokali mieszkalnych. W rankingu ustępujemy jedynie takim europejskim tygrysom jak Bułgaria, Rumunia czy Łotwa. Obniżenie tego wskaźnika jest jednym ze średniookresowych celów polityki mieszkaniowej obecnego rządu. Zadania i środki do ich wykonania wskazuje Narodowy Program Mieszkaniowy, który został przyjęty w 2016 r. Na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (MIiR) możemy przeczytać, że rząd ma w planach zwiększenie liczby mieszkań przypadających na 1000 osób – w ten sposób ma nastąpić wzrost jednego ze wskaźników służących do obliczania przeludnienia. Z obecnych 363 lokali na tysiąc mieszkańców do 2030 r. mamy dotrzeć do europejskiej średniej, czyli 435. Szybka konsultingowa kalkulacja pozwala stwierdzić, że powyższa deklaracja oznacza wybudowanie nieco ponad 2,7 mln mieszkań w ciągu 14 lat – z czego minęły już dwa. Na pomoc ma przyjść Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Cała wiara w rynek

Specustawa mieszkaniowa ma na celu wprowadzenie ułatwień w procedurach planistycznych i projektowych, co powinno pozwolić deweloperom na szybsze oraz tańsze przeprowadzanie inwestycji budowlanych. Tym samym rząd przesuwa część odpowiedzialności za oddanie nowych lokali mieszkalnych na jednostki prywatne. Powody wydają się oczywiste. Jeszcze w lutym 2018 r. prezes BGK Nieruchomości, Mirosław Barszcz, wypowiadał się następująco na temat możliwości produkcyjnych państwowego banku rozwoju: My […] w ciągu najbliższych 12 lat będziemy mogli dużym wysiłkiem sfinansować zbudowanie 200, może 250 tys. mieszkań. Pierwsze 100 tys. ma być w budowie i przygotowaniu już w 2019 r. Lokale te będą wybudowane pod szyldem programu Mieszkanie+, a spółką odpowiedzialną jest nadal BGK Nieruchomości. Na razie nie widać na horyzoncie innych inwestycji budowlanych, które miałyby być zrealizowane przez państwo.

Nie poddawajmy się jednak. Na podstawie dostępnych raportów o zasobach mieszkaniowych Banku Danych Lokalnych GUS można dedukować, że między 2013 a 2016 r. w Polsce co roku przybywało średnio 140 tys. lokali przeznaczonych na stały pobyt osób. Jeżeli założymy, że banki ziemi deweloperów i gmin są nieskończone, przez najbliższe 12 lat nie nastąpi ogólnoświatowy kryzys gospodarczy, kapitał zagraniczny nie będzie odpływał na skutek podniesienia stóp procentowych EBC czy innych banków centralnych, a także na sytuację gospodarczą nie wpłynie mnóstwo innych czynników, które należałoby rozważyć przy takich szacunkach, w Polsce do 2030 r. „organicznie” powinno pojawić się 1,68 mln mieszkań. Razem z 250 tys. lokali z BGK do osiągnięcia celów MIiR brakuje raptem około miliona lokali.

Bez smyczy

Lukę w ich budowie wypełnić ma właśnie specustawa mieszkaniowa, której podstawowym zadaniem jest skrócenie czasu potrzebnego do wydania decyzji w sprawie tego, czy lokalizacja inwestycji budowlanej jest dopuszczalna. Akt ten wyjmuje również realizacje mieszkaniowe spod obowiązku przestrzegania dotychczasowych aktów prawnych i obostrzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, wynikających m.in. z ustaleń Ustawy z 2003 r. W rezultacie powinna wzrosnąć rynkowa podaż mieszkań. Dokument, który będzie obowiązywał przez 10 lat, wprowadza kolejny indywidualny tryb wydawania pozwolenia na inwestycję, obok systemu kontrowersyjnych decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek).

Uchwalony proces decyzyjny jest dość interesujący. Ustawa podaje na przykład standardy dotyczące odległości inwestycji od dróg publicznych, przystanków komunikacji miejskiej oraz szkół. Chwilę później oznajmia jednak, że wspomniane obiekty wcale nie muszą istnieć w chwili wydawania zgody na inwestycję – mogą być one jedynie zaplanowane do realizacji.

Ciekawy jest również zapis art. 7 ust. 12, według którego po tym, jak w radzie gminy zostaje złożony wniosek o lokalizację inwestycji, jej organ wykonawczy ma przekazać informację o projekcie do 22 różnych komisji, zarządców i dyrektorów. Każda z jednostek ma 21 dni na zaopiniowanie wniosku, po przekroczeniu tego terminu Ustawa domniemuje brak zastrzeżeń. Wszystkie opinie zostają przekazane do wójta (albo burmistrza czy prezydenta miasta), a ten w ciągu trzech dni dostarcza je inwestorowi. W tym miejscu proces opisywany w specustawie staje się dość niejasny. Inwestor może bowiem na podstawie otrzymanych opinii zmodyfikować wniosek, który złożył przed radą gminy. Wątpliwości budzi wyrażenie: W przypadku modyfikacji wniosku przepisy ust. 1–15 stosuje się. Jeżeli przyjmiemy, że modyfikacja rozpoczyna proces przyjmowania uchwały od początku, wniosek taki może wpaść w błędne koło opinii i modyfikacji. Sam proces potrwa wtedy znacznie dłużej niż ustawowe 60 dni.

Plan planowi nierówny

Zgodnie ze specustawą rada gminy musi podjąć decyzję o inwestycji, biorąc pod uwagę bliżej niesprecyzowane kryteria: stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy. Pomińmy dość ogólny charakter tych wyrażeń i wytłumaczmy położenie specustawy względem dość specyficznych realiów polskiej planistyki.

Ustawa z 2003 r. wprowadziła nowe zasady ustalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), unieważniając przy okazji plany uchwalone na podstawie starych przepisów.

Tego typu dokumenty określają dopuszczalne sposoby użytkowania i zainwestowania terenu. Są uchwalanymi przez gminy aktami prawa miejscowego, czyli innymi słowy MPZP stanowi ważne źródło prawa. Charakteru powszechnie obowiązującego nie mają natomiast studia uwarunkowań, które są ogólną diagnozą aktualnej sytuacji społeczno-gospodarczej gminy oraz sugerowanymi kierunkami rozwoju przestrzennego. Studium jest aktem wewnętrznym dla organów wykonawczych gmin i tylko one były dotychczas zobowiązane do jego przestrzegania. Każdy MPZP musi być zgodny z takim studium. Proces uchwalania planów okazał się jednak dość uciążliwy – do 2016 r. zostało nimi objęte jedynie nieco ponad 30 proc. terenów. Ze względu na niskie pokrycie gruntów MPZP wzrosła popularność wielokrotnie krytykowanych przez urbanistów i Najwyższą Izbę Kontroli decyzji o warunkach zabudowy. Tak zwane wuzetki są wydawane w przypadku braku MPZP. Za ich pomocą jednostki administracyjne mogą rozstrzygnąć, czy zamierzenie inwestycyjne danego typu jest możliwe do zrealizowania w konkretnym miejscu bez naruszenia istniejącego ładu przestrzennego. Na podstawie wuzetek może być później wydana decyzja o pozwoleniu na budowę.

Wuzetki z szczególnego przypadku decydowania o zagospodarowaniu terenu stały się podstawowym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce. Narzędziem, którego o dziwo nie reguluje specustawa mieszkaniowa, mimo że przeprowadzona w 2016 r. kontrola NIK wykazała 577 różnego rodzaju nieprawidłowości w 193 postępowaniach poprzedzających wydanie decyzji.

A jezioro damy tutaj

Jeśli wniosek inwestora będzie w jakiejś części niezgodny z obowiązującym MPZP, zgoda będzie uzależniona od opinii rady gminy. Natomiast w przypadku braku MPZP – od opinii organu wykonawczego gminy. Inwestycja ma być jednak zawsze zgodna ze studium.

W ustach polityków leseferowskie podejście specustawy mieszkaniowej do MPZP może brzmieć jak zaleta. Złośliwi stwierdzą, że dzięki wprowadzonym rozwiązaniom dużo szybciej można będzie dokonać inwestycji m.in. na dawnych terenach kolejowych znajdujących się na Odolanach – części Woli. Ten obszar Warszawy czeka na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego od… 18 lat.

Pytanie tylko, czy sytuacje takie jak powyższe powinno się traktować jako argument za odrzuceniem obecnych narzędzi planowania przestrzennego, czy może raczej jako motywację do lepszego prawodawstwa. Ułatwienia w wyrażaniu zgody na przeprowadzenie inwestycji budowlanych prawdopodobnie zwiększą rynkową podaż mieszkań. Proponowana deregulacja nie jest jednak wcale gwarantem obniżenia ich cen ani zwiększenia dostępności. Branża deweloperska nadal nie będzie miała żadnych powodów, które zniechęcałyby ją do przyspieszania eksurbanizacji, czyli m.in. przesuwania tańszych mieszkań na granice miast.

Planowanie nieładu

Wyłączenie na 10 lat Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycji mieszkaniowych obniża jakiekolwiek znaczenie i tak już poszkodowanego planowania przestrzennego. Zabudowa mieszkaniowa przestaje być przedmiotem przemyślanego rozwoju, a staje się jedynie dobrem, które zostanie sprzedane oferującemu najwyższą cenę. Zamiast spójnej wizji budownictwa Polskę czekają setki indywidualnych decyzji i tylko od rad gmin zależy, jak wielka będzie skala nieładu spowodowanego specustawą mieszkaniową.

Prowadzenie polityki publicznej jest trudnym zadaniem. Polega ono na tworzeniu zasad gry, w którą rząd jednocześnie sam gra i często nie jest najlepszym zawodnikiem na boisku. Godzenie stron i szukanie kompromisu między różnymi priorytetami zawsze będzie uzależnione od polityki i układu sił. Niemniej upośledzenie narzędzi służących do spójnego planowania przestrzennego na rzecz osiągnięcia krótkookresowych celów stanowi nie tylko doskonały wyraz nadwiślańskiej myśli politycznej, lecz także czyni szkodę wszystkim przyszłym pokoleniom samorządów i urbanistów.

Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...